家は耐震なのに下の地盤は？
とても耐震性があるとは言えない地盤の悲劇
不同沈下、液状化・・・大事な資産が根底から無価値になった悲劇が各地で報じられています。団地全体が地すべりを起こした事故も数多くあります（広島、宮城・・・）。
裁判判例でも建設会社、設計事務所が巨額な賠償を命じられた例が、とくに東日本大震災以来、続出しています。
杭を打てばいい？
地震の脅威は水平力（横力）・・・杭は抵抗してくれません。しかも杭は次の改築時には抜かなければなりません。
（2009/07/14 鹿児島建設新聞）
（株）上野城は10日、造成中の鹿児島市唐湊3丁目の鴨池台ビュータウンで「硬い地盤づくり見学会」を開催。10月の住宅瑕疵担保履行法施行を前に、耐震には強固な地盤が欠かせないことを強調した。
同日は、一般や不動産、建設関係者らが参加。座学では、上野社長が鹿児島の地震の歴史や軟弱な地質が多いことを前置きし、同団地では
ことなどを解説した。
続いて、（株）郷土開発 谷元正一部長の案内の下、シラスとコンクリートからの再生砂を混ぜたものを盛土し、通常の７倍重い転圧機を使って施工する現場を見学。Ｎ値は、通常３あれば良いとされているがその５～10倍を目標管理値として造成していると報告があった。また、特に土質が悪い場合などに使う、モルタルを混ぜた盛土についても立ち会った。参加者の１人は、「現場見学会で理解が深まった。強い地盤であることは大変魅力的」などと感想を語った。
上野社長は、「当社は住宅瑕疵担保履行法を先取りして、８年前から硬い地盤づくりに取り組んでいる。住まいの安心・安全には強い地盤が必要不可欠」と話した。
不同沈下、液状化問題で裁判が急増
不同沈下することで建物が傾き、それが１０００分の１０にもなれば心身への異変も顕著・・として裁判が目立っています。設計・施工者を含め売った側が負ける例も急カーブで増しています。また「地震被害は免責です」とあるから損害賠償を請求できない、と信じられてきましたが果たしてそうでしょうか？ 阪神大震災を機に｢震度５程度までは免責されない｣という判例から、東日本大震災訴訟もその流れを踏襲しています。
何の法律をもとに、損害賠償訴訟？
建物の損害賠償、とひと口に言っても「瑕疵担保責任」、「不法行為責任」、「契約違反（建築請負契約上の債務不履行や宅地建物取引上の重要事項説明違反）」などの形式に分かれるようです。判決が出れば被告は１ヶ月程度で賠償金を支払わなければなりませんし、訴える側も時効があることを知っていなければなりません。時効は近年、２年、３年ないし１０年と長くなってきました。さらに不法行為で争われた場合は２０年まで、それ以上も視野に入ります。
ハザードマップと損害賠償時効の起算
時効は不動産の引き渡しを受けた時から、あるいは損害及び加害者を知った時から何年と言われますが、「知った時」の中にハザードマップが関係することは要注意です。地元自治体からがけ崩れや液状化などのマップや新聞報道で出ていますので、その時から起算されると考えておく必要があります。損害を受けた消費者も、設計・施工者も分譲者も知っておかなければなりません。
過失がなくても賠償？
瑕疵担保責任は過失、無過失を問わず責任があります。不法行為で設計施工者、売り手側に責任を問う場合は過失を証明しなければなりません。
過失には、「重要な部分で誤った施工がなされていた」というほかに、「地盤調査を十分に行わなかった（ために不同沈下した）。」という場合も含まれます。
「法令上の具体的な規制がないのに損害を回避する義務があるか」という点も争われますが法令のみが絶対的な条件ではなく、社会通念から通常有すべき品質と性能を欠いているという点は突かれます。