知っ得情報
「設計では地震を考えているはずですが・・」
一般住宅から地盤にかかる力については建築確認でチェックしていないのでしょうか？ 実際は荷重の鉛直成分だけが審査されてきました。長周期の地震波が襲うと、軟らかい地盤は共鳴して建物に伝わり、構造部が壊れます。結局、予め固い地盤かどうか知ることがなく、建築主に突然高額な杭の費用が強いられてきました。確かに杭か地盤改良を施せば、建築確認の条件は満たされます。しかし、最初の土地造成で固い地盤を出来ていれば将来の杭引き抜き費用も要らないはずです。消費者目線の分かりやすい仕組み―軟弱地盤は市場に出ない―が必要です。
(2013/7/11)
「そのまま家が建つはずが・・。高額な杭で解決しても・・」
マイホームを供給する人たちがなぜ往々にして住宅取得者のかけがえのない財産や心身を損なうのでしょうか。常時でも進行する家屋の傾き、外壁や基礎の割れ、ドアの開閉の不具合、雨漏りなど住宅に関するトラブルはその７割が地盤に起因するといわれます（日経ホームビルダー誌）。建物は建築基準法を守れば許可されるため直下に杭か地盤改良を施せば良く、問題そのものが消えるかに見えます。造成地の欠陥の背景は、土木技術と建築技術が縦割りである点に原因があります。「そのまま家が建つもの」という購入者の期待に反して、固い地盤造りという考えが乏しいのが実情です。
(2013/7/1)
「造成地はその上に建つ住宅が揺れないものを」
仙台市、福島市の盛土造成地が家屋群ごとすべり落ちた現象が多発しました。鹿児島でも普段から地盤が動いたあとが見つかる場所は少なくありません。そ の上に建つであろう住宅の揺れを増幅する地盤がなぜ多いのでしょう。締め固め不足の盛土のすべりは深刻。裁判では被害者救済にシフトする兆候があります。宅地造成基準は従来、集中豪雨などによる表層のがけ崩れ対策に力が注がれてきました。上モノが載ることに無頓着に進む土地造成は終わりを迎えるでしょう。そうでなくては「地震動で地層が共振し、建物が横揺れして、最後は街区全体がすべる」という現象は防止できません。
(2013/6/13)
「地盤の強弱―鹿児島の大地物語」２
その道を吹上方向に行かずに、間道を曲がって松元町に向かうと稜線付近で地表に現れるのは３００万年近く昔の地層だそうだ。専門家に聞くとそれが姶良カルデラや阿多カルデラからの火砕流の大先輩―最初の火砕流―のようだ。鹿児島市の旧市街地では、同じ地層が照国町の老舗ホテルで温泉を掘った時に地下約５００ｍから出たと言う。そうだとすると、鹿児島湾（錦江湾）を奈落の底に、松元にかけて大地は実に７～８００ｍも傾いてきたのか。工事をやっているといろんなドラマにぶつかるからおもしろい。
(2013/4/18)
「地盤の強弱―鹿児島の大地物語」１
鹿児島市谷山から主要地方道加世田線の伊作街道を登り始めた勘場バス停横に、県が掲げた看板がある。同所から薩摩半島南端まで、８千万年も前の地層と１０万年前に指宿方向から来た阿多火砕流が直接接している斜面の説明である。太平洋の真ん中（ハワイ方向？）から１年間に４㎝（フィリピン海プレートの場合）～10㎝（太平洋プレート）くらいの速度で巨大な地球の表皮（厚さ１万ｍ）が４千㎞近くも離れた薩摩半島にやって来たそうだ。それが半世紀前の小学生が川辺町野間で見つけた化石から分かったという。く
(2013/3/4)
「自動車や家電製品に比べ、土地の保証は遅れているから」
一般消費者にとっては購入した地盤の強弱など安全性を自分で判断することは困難です。車や家電製品の場合、欠陥があって財産的・身体的な損失を受ければ、製造物責任法（ＰＬ法1995年施行）で、生産者・販売者などはその損失を償うことになります。しかし敷地に欠陥があって不同沈下した場合、買い手が、設計者や施工者、売り手に過失があったことを証明しなければなりません。平成21年10月に住宅瑕疵担保履行法が始まり、売り手が欠陥を修繕させる義務は10年に延びましたが、買い手が訴訟を起こすにはまだ自動車並みに簡単とはいえません。㈱郷土開発が「耐震地盤」造りに努めるのは、最終購入者にも建築設計士・分譲会社、仲介業者様にもこうした負担をおかけしないためです。
(2013/2/25)
「“耐震地盤”なら、万一の場合は保証される？」
(株)郷土開発は平成１４年から実用を始め、消費者の皆さまに自信を持って宅地を供給してまいりました。少なくとも１０～２０年の間は「地震だからと言うだけでは免責されない」という流れ（消費者救済）を肯定的に受け止め、分譲業者様や仲介業者様を通じて保証されなければなりません。そのためにも㈱郷土開発では「耐震地盤」の定義に沿う工事案件だけを受注しております。建築工事に当たっても監修させて頂くことで安心して頂けます。逆に、そうすることで㈱郷土開発が「地盤に責任を負う」ことを表明できます。
(2013/1/24)
「住宅会社や設計者の責任は重くなった」
阪神淡路大震災以来、和解や判決の違いはありますが、原告有利―被告不利の方向が色濃くなったと言われます。東日本大震災以降、欠陥住宅専門の法律事務所の存在も目立っています。訴訟の多くは「瑕疵担保責任」、「不法行為責任」、「契約違反（請負契約上の債務不履行や重要時効説明違反など）」などで争われます。設計者、施工者は地盤を実際に検証しなければ管理責任を問われます。被害者側が救済される判例が広がり、消費者保護基準は全国一律です。従って、南九州は地震が少ないから大丈夫という話は通用しません。
(2013/1/11)
「“耐震地盤づくり”って昔はなかったの？」
造成地では、盛土宅地は軟らかいのが当たり前、と言われてきました。地質調査対象の７０％近くがＮ値＝５以下とも言われます。Ｎ値が１５以上という固さを持った地盤にすることは確かに難しく、特別の施工が必要です。擁壁の背面は埋め戻しをすることから完成後も軟らかいという宿命があります。㈱郷土開発はこれを克服し、全国に先駆けて（平成１４年から）Ｎ値を管理しながら硬質地盤工法を開発してまいりました。擁壁の基礎地盤で支持力を証明することも(株)郷土開発が最初の提案者でした（今は鹿児島市には必ず求められます）。
(2012/12/13)
「耐震地盤とは？」
固い地盤上の建物は鉛直荷重にも強いことはもちろん、往復振動する地震にも余計な対策費が要らないというメリットがあります。そこで(株)郷土開発は「耐震地盤」という品質を定義しました。その目安は日本独自の標準である「Ｎ値」という値です。地下深部から地表下５０Cmまで平均Ｎ値が２０以上の地盤を「耐震地盤３級」、２０と１５の間を「耐震地盤２級」、１５未満～１０までを「耐震地盤１級」としています。公共のインフラ整備においてはＮ値２０未満は「弱い」地盤と定義されていることと「住宅の品質確保法」に基づく等級制度を尊重しました。お客様に安心してお買い求め頂くためです。
(2012/11/29)
「軟弱地盤でも、杭かベタ基礎にすれば良いのでは？」
そもそも“杭かベタ基礎”にしなければならないような悪い地盤は横揺れが来た時、その動きを止められないということです。鉛直方向には耐えてもその周囲の地盤が軟らかいから、杭やベタ基礎も揺れます。法律的には今のところ、杭かベタ基礎にすれば建築確認はおります。それは、地震や台風の横揺れで基礎が何十㎝動くかまではチェックされないからです。そうなると地盤が大揺れして杭と建物の接点がブラブラし、杭の上端（＝基礎下端）が壊れることは否定できません。豆腐に差したお箸のテッペンに建物の模型を載せたようなイメージです。固い地盤にじかに載せた建物なら豆腐のように大揺れはしません。
(2012/11/15)
「大地震は約50年に1回、津波、錦江湾で月に6回も」
鹿児島県も98年前の桜島大爆発の日に震度6に見舞われています。1707年には長周期地震動で鶴丸城破損。津波も1780年の錦江湾底噴火で約１ヶ月に６回も。1914年大正爆発では高さ1.8mの津波。今回の大地震で仙台市など団地ごと滑った事例がいくつか報じられていますが、・・問題は高度経済成長時代から今日まで多くの盛土造成地が鹿児島でも誕生しており、同様の災害が危ぐされることです。そうした考えから鹿児島でも宅地造成は入念に越したことはありません。ＪＡかごしま様の分譲地造成など、㈱郷土開発は平成14年以来「耐震地盤」仕様で設計・施工しております。県外の災害は決して「対岸の火事」ではない。これが私たちの信念です。
(2012/11/02)
「所有者が管理責任を問われても→保険という助っ人」
阪神大震災ではアパートを所有していたオーナーがその入居者の死亡で請求された３億円強に対してその５０％を賠償をする羽目になった。逆にＰＬ保険を掛けていたおかげで賠償金（住宅設備対象）に充てることができた人もいる。地震に対して地震特約を付けたり１０年以内に災害がなくても、忘れた頃にやってくる地震に対しさらに２０年まで保証される保険もある。
欠陥のある製品を修理したり回収するための費用についても瑕疵保証責任保険や生産物回収費用（ＰＬ）保険が使える。
(2012/10/4)
「危険性を知らずに説明書交付→根こそぎ賠償、信用失墜」
地盤の強度やがけ崩れの危険性は専門家が予め判定してくれる。自治体には土砂災害警戒区域や液状化の恐れがある区域を聴くことができるようになった。市のＨＰや新聞で公表されている場合、不動産業者側は「知らなかった」ではすまされない。売買契約に際して「不同沈下する恐れがあります。」「液状化する恐れがあります。」と書いておけば裁判になっても不利にならないが、書き辛いのは確か。書いてなかったため根こそぎ賠償金を持っていかれる売り主・仲介業者は多い。巨額な賠償が可能であったとしても大事な「信用」が失われる。リスクを判定し書いておけば万一の時、売り手、設計者・仲介者も契約違反を問われにくい。真の解決は土地の強度を高めておくことだ。
(2012/09/18)
「分譲会社の説明責任」
土地を買うと「重要事項説明書」というのが付いてくる。土地のリスクや法的な制約が「あるか、ないか」売り手が説明し、買い手は「説明を受けました」という署名をしなければならない。東日本大地震や阪神大震災の被災地では売主や仲介業者を相手取って裁判が急増した。同時に地盤の強度を巡り「不同沈下や液状化、がけ崩れ」などのリスクについてあるかないか記載を求める消費者が増えている。社有物件だけでなく仲介物件も地盤強度については調査鑑定し、買主も良い事、悪い事を納得して取引する必要がある。
(2012/09/05)
「持ち主もとばっちり。傾いた家を修正して隣家を損壊」
昨年３月の東日本地震で傾いた家を元に戻そうとしたが、その影響で隣家が持ち上がって家が土台から折れた。よかれとしたことがその賠償に巨額な修復工事を賠償させられるという羽目に。人ごとではない。業者任せでなく、専門家にも相談しておくべきであった。
(2012/08/21)
「建物が壊れる主因は地震の横揺れなのに、設計は・・」
一生に一度のマイホームを建てようと造成宅地を求める。せっかく丈夫な家を建てても地震波が伝わってきて横揺れしやすい弱い地盤もある。建築設計者は地盤の強さを確かめなければならないが、一般の個人住宅は上からかかる荷重に対してしかチェックされていない。建物にとって不利なのは横揺れ。上からの力に対して少々強くても横揺れには無力な場合もある。そこで地盤の固さがポイントになってくる。一般的住宅では横方向への動きを抑えるルールもない。裁判になって「震度５くらいまでは耐えなければダメ」という判例が突然登場する。
(2012/08/04)